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个人居住用房和出租用房是否免征城镇土地使用税

发布时间:2009-03-13 15:32:38   来源:

问:我是浙江一村委会的文书,由于近年来的经济发展,我们村基本实现了城镇化,而且还吸引了大量的外来务工人员,很多村民都有部分房子出租。最近一些村民说,依我们现在的经济条件应该缴纳城镇土地使用税了,不过税务机关却没有对我们村民的住房征收过城镇土地使用税。请问,房屋自己居住或者用来出租都免征城镇土地使用税吗? 

                                  答:2006年12月31日国务院发布了《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》(国务院令第483号),对《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令〔1988〕17号 )进行了修改,同时,国家税务总局也先后发布了若干调整土地使用税政策的文件。  

对于纳税人的规定,新旧条例都是一致明确为“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人”,而且新条例在第二条中增加了对纳税人的具体解释,其中对于“个人”的解释为:“所称个人,包括个体工商户以及其他个人”。 

那么个人居住用房是否要缴纳城镇土地使用税呢?从新旧条例的法定免税范围来看,都不包括个人住房占用土地。《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字〔1988〕第15号)明确,个人所有的居住房屋及院落用地是否免税,由省、自治区、直辖市税务局确定。新条例颁布前,各地对个人住房都是免税的。而从新条例颁布后各地出台的具体实施办法来看,关于个人居住用房的土地使用税问题主要有三种情况:①免征土地使用税。如《天津市实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》(津政令第119号)规定,“个人所有的自住房屋占用的土地及院落用地”免缴土地使用税;湖南、山东等省的城镇土地使用税实施办法中也有类似的明确规定。此外有的地方因明确征税范围而免除了个人居住用房的土地使用税,如《浙江省城镇土地使用税实施办法》(浙政发〔2007〕50号)第四条规定,“除乡行政区域外,本省内用于生产、经营的土地,均应依照本办法缴纳城镇土地使用税。”由于个人居住用房不属于生产、经营土地,因此也是免税的。②缓征土地使用税。如《海南省实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》(海南省人民政府令第208号)第七条规定,“居民自有自居的住宅用地和廉租住房用地,暂缓征收土地使用税。”甘肃等省的实施办法也有缓征个人居住用房的城镇土地使用税的规定。③没有明确是否征收。目前大部分省市如北京、安徽、四川、青海等省的土地使用税实施办法中都没有明确对个人居住用房是否征收土地使用税。 

虽然各地规定不一,但是在实际税收征管中各地对个人居住用房都没有征收土地使用税。不过由于新条例未将个人住房纳入法定免税范围,不排除一些地方将来可能会对居民住房征收土地使用税,以增加税收收入或以此缓解房地产市场宏观调控的压力。 

至于个人居住用房转为出租是否征收土地使用税的问题,由于个人出租居住用房属于经营使用,因此在土地使用税征收范围之内,应按暂行条例依法缴纳土地使用税。不过为了促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的发展,今年3月3日财政部和国家税务总局发布的《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第三条第三款规定,“对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。”而且通知规定,“与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行”。因此2008年3月1日之后,对于个人出租住房将不再征收城镇土地使用税。          



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