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土地增值税应如何清算及筹划

发布时间:2009-03-13 15:59:00   来源:

:我是一家房地产企业的会计,根据国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,我公司开发的房地产项目要进行土地增值税的清算,但是如何确定收入和扣除项目,以及应报送那些相关材料,我还不是非常清楚。而且如果进行清算,我公司税负会有比较大的增加,能否提供一些合理降低税负的建议?

 

:根据国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,符合下列情形之一的,应进行土地增值税的清算:1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3. 直接转让土地使用权的。如果符合下列情形之一的,主管税务机关可要求进行土地增值税清算:1. 已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2. 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4. 省税务机关规定的其他情况。

根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定,转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,视同销售行为也应确认收入。如房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,确认收入。房地产企业的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金(包括营业税、城建税、教育费附加)、(土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1. 建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3. 建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本,但预提费用,除另有规定外,不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

根据规定,在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续(如果是税务机关要求清算的,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续),进行土地增值税清算时应报送的资料有:1. 房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;2. 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;3. 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

由于土地增值税实行四级超率累进税率,税率很高,最低也有30%,最高为60%,因此如果进行合理安排,在收入和扣除项目上做文章,降低的税负可能就非常可观。在此介绍一些基本的技巧,在实际中根据情况灵活采用。

一是尽量将代收费用并入房价向购买方一并收取。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号文件)规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。以上规定为税收筹划创造了空间。如某房地产开发公司出售一栋写字楼,获得销售收入3000万元,并按当地市政府的要求,在售房时代收了200万元的各项费用。开发该楼盘的支出如下:房地产开发成本为700万元,支付土地出让金300万元,其他允许税前扣除的项目合计200万元。

如果该公司未将代收费用计入房价,而是单独向购房方收取,则扣除项目=700+300+200+(700+300)×20%=1400万元,增值额=3000-1400=1600万元,增值率=1600÷1400=114.29%。公司应缴纳土地增值税额=1600×50%-1400×15%=590万元。

假如公司将代收费用并入房价向购买方一并收取,扣除项目金额=1400+200=1600万元。收入总额=3000+200=3200万元,增值额=3200-1600=1600万元,增值率为100%。公司应纳土地增值税额=1600×40%-1600×5%=560万元。

可见,该公司无论怎样收取代收费用,其转让不动产获得的增值额都是1600万元。但是,公司改变收取方式,将代收费用并入房价中一并向对方收取,可减少土地增值税支出30万元。

二是尽量将利息费用计入房地产开发成本。根据规定,为开发房地产而借入资金所发生的借款费用,在房地产完工之前发生的,应计入有关房地产的开发成本。这意味着房地产开发企业完工之前的借款利息可以计入开发成本,还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除,这样,就可以大大增加扣除项目金额,降低增值额。

三是将销售改为代建或合作建房。如果在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,则签合同时应尽量签成为代建。这样在收入不变的情况下,由于没有发生房地产权属的转移,所以不是土地增值税的征税范畴,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,而营业税是按收入的5%征收的,税负会有明显降低。另一种方式就是实行合作建房。按规定,一方出钱,一方出地,双方共同建造房屋,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策,实现双赢。

四是将毛坯房装修后再出售。根据通知,销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。因此在销售房屋时,尽量和客户达成协议,按客户的意愿装修后再出售,从而加大扣除成本。

五是分散经营收入。在客户不愿购买装修修房的情况下,可设立一家装饰装潢公司,专门为购房户搞装修,与购房户签订两份合同,一份是房地产初步完工(毛墙毛地)时签订的销售合同,另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税,装修合同上注明的金额属于劳务收入应征营业税,不用缴纳土地增值税。

六是尽量建造普通标准住宅,将增值率控制在20%以内。根据土地增值税条例和实施细则规定,房地产企业建造普通标准住宅,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。不过注意,如果既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅是不能免税的。



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